关于规范住宅小区业主委员会建立与运作机制的建议

海门代表团第2小组

姓名：陆红卫  职务：江苏中南装饰集团董事长

案由：

随着我国城镇化进程加快和住房制度改革的深化，住宅小区已成为城市居民生活的主要载体。业主委员会（以下简称“业委会”）作为代表全体业主行使共同管理权、维护业主合法权益的法定自治组织，在和谐社区建设、物业服务质量监督、公共收益管理等方面发挥着日益重要的作用。然而，实践中，业委会的成立难、运作不规范、权责不清、监管缺失等问题较为突出，导致业主自治作用未能充分发挥，社区矛盾纠纷时有发生，影响了基层社会治理效能和居民生活幸福感。因此，亟待从制度层面规范业委会的建立与运作，保障健康有序发展。

建议：

为规范住宅小区业主委员会的建立与运作，充分发挥其在基层社会治理中的积极作用，提出以下建议：

一、 健全法规体系，明确法律地位与权责边界

1. 推动地方立法细化。 建议省市人大及政府根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等上位法，加快修订或制定本地区的物业管理法规或政府规章。重点细化业委会的成立条件、筹备组产生与职责、选举程序、委员资格条件（可考虑增设无严重失信记录、无违法违规装修等负面清单）、权利义务、议事规则、财务管理制度、信息公开要求、监督与罢免程序、换届移交等具体操作规范，弥补法律空白，增强可操作性。

2. 明晰权责清单。 明确划分业委会与建设单位、物业服务企业、社区居民委员会、街道办事处（乡镇政府）以及相关行政主管部门的权责边界。尤其要清晰界定业委会在选聘解聘物业服务企业、监督服务履行、管理使用公共收益和维修资金、协调业主共同事务等方面的决策权限与执行程序，防止权力滥用或履职不到位。

二、 优化成立流程，降低启动门槛与规范选举

1. 降低成立门槛。 探索适当降低首次成立业委会的业主联名提议比例要求，或明确建设单位、物业服务企业在规定条件下负有协助发起的义务。对于具备成立条件但因各种原因迟迟无法启动的小区，可由街道（乡镇）牵头组织启动。

2. 规范筹备与选举。 明确街道（乡镇）政府、社区党组织和居（村）民委员会对业委会筹备工作的指导、协助和监督责任。建立标准化的筹备工作指引，包括公告发布、业主身份核实、候选人推荐与资格审查、选票发放与回收、开票计票等环节的规范流程。鼓励采用信息化手段（如政府认可的电子投票系统）进行业主大会会议召开和投票表决，提高参与便利性和透明度，确保选举过程公开、公平、公正。

3. 强化党建引领。 建议推行社区党组织对业委会筹备和选举工作的全过程指导，积极引导和支持符合条件的党员业主参选业委会委员，推动符合条件的业委会委员依法兼任社区党组织成员或居（村）民委员会成员，探索建立社区党组织领导下的社区居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制（“三方联动”）。

三、 加强指导监督，提升履职能力与透明度

1. 建立常态化培训机制。 由住建部门牵头，联合民政、司法等部门，定期对业委会委员、候补委员开展法律法规、财务管理、社区治理、矛盾调解等方面的免费培训，提升其依法履职、民主决策和沟通协调能力。

2. 完善行政监督与备案管理。 明确县级住建（房管）部门对业委会备案材料的实质性审查职责，对不符合法律法规规定的选举结果或决议不予备案。街道（乡镇）应加强对业委会日常运作的指导监督，建立业委会工作档案和信用信息记录。

3. 强化财务监管与信息公开。 强制要求业委会开设对公银行账户，实行公共收益、业主大会和业委会工作经费等收支分离、账目公开。制定统一的财务管理制度范本，定期（如每季度）向全体业主公布收支明细，接受业主查询和监督。鼓励引入第三方机构对业委会财务进行定期审计。

4. 健全业主内部监督机制。 法规应保障业主对业委会工作的知情权、质询权和监督权。探索设立由非委员业主组成的监督小组或独立监事，负责监督业委会日常工作及财务情况。完善业主大会对业委会不履行职责或侵害业主权益时的罢免程序。

四、 建立退出与纠错机制，保障组织健康运行

1. 明确委员退出情形。 除法定辞职、任期届满外，应详细规定委员资格终止的情形，如长期不履行职责、利用职务谋取私利、侵犯业主共同利益、存在违法违规行为等。

2. 规范换届与移交。 制定详细的业委会换届选举工作指引和移交清单，确保印章、档案资料、财务账册、公共资产等平稳、完整移交，防止因换届导致工作停滞或资产流失。

3. 建立争议调解与行政干预途径。 建立健全由街道（乡镇）、社区牵头，司法、住建等部门参与的物业纠纷人民调解机制，及时化解业委会运作中的内部矛盾。对于业委会作出的明显违法违规决定或严重损害业主共同利益的行为，相关行政主管部门或街道（乡镇）在依法调查核实后，应有明确的纠错和指导整改权力。

预期效果：通过以上系统性规范措施的推行，预期可以达到以下效果：一是有效破解业委会“成立难”问题，提升业主自治组织的覆盖率；二是大幅提升业委会运作的规范化、专业化水平，增强其公信力和服务能力；三是形成对业委会权力运行的有效制约和监督，减少矛盾纠纷；四是促进业委会与社区党组织、居委会、物业服务企业良性互动，夯实基层社会治理基础，最终实现住宅小区共建共治共享，提升广大业主的获得感、幸福感、安全感。建议相关部门高度重视，加强统筹协调，尽快研究出台具体政策措施，并抓好落实。